问：整体看一下2020年楼市的话，2020年我们都说股市经历了V型反转，其实楼市也走了一个“从低迷到火热”的V型。无论是房价增幅，还是销售和投资这两个房地产的重要指标，都经历了下降、回升和企稳的过程。整体看，您认为2020年的楼市格局到底是怎样的？

易宪容：2020年，尽管爆发了新冠疫情，但楼市并没有改变这几年一贯以来的走势，依然在上涨。中国房地产迅速复苏及不少城市房价上涨，基本是投机炒作者所推动，这是不可持续的。

房地产市场最核心的就是信贷跟税收。2020年以来，货币政策采取相对宽松的立场，而税收政策几乎没有多少变动，促使2020年房地产市场整体依然维持繁荣。

问：我们来解析2020年楼市的几大关键词。2020年楼市，深圳、杭州等地出现了“万人抢房”、“打新热”等现象。您怎么看待这种怪异的现象？背后的根源是什么？

易宪容：这些现象说明中国房地产市场仍然是以投机炒作为主导的市场。住房投资者以过去的经验，及根据当前过度宽松的货币政策，预期国内各城市的房价又会如以往一样出现一轮快速上涨，所以住房投资者往往利用银行金融杠杆涌入房地产市场。而且那么高的房价，必然只有极少一部分人在投机炒作。这跟“房住不炒”显然是截然相悖的。

问：因为疫情，2020年信贷政策相对宽松。您认为是否存在因利率下降而使得资金变相流入楼市的情况？

易宪容：是的，而且不只是一点点，一定是大量资金流入。楼市是高杠杆的，如果没有资金流入，房地产市场不可能这么火爆。

问：说到这个现象，南北楼市“差距”也成为越来越被热议的话题。相比于珠三角、长三角，北方房价下跌更为明显。您怎么看待中国楼市的这种“分化”现象？

易宪容：这样的分化与人口流入和经济繁荣程度有很大的关系。经济条件好，人口流入多，才有住房需求，才有投资价值。中国区域经济发展差距太大：城乡之间，大城市和中小城市之间，东南地区和西北地区之间。

但我认为，房价的差异将会逐渐缩小，因为中国的土地是公有制的，也就意味着土地的供应可以是无限的。我一再强调，只要房价一直上涨，房企的投资扩张和住房供应就不会停止。

问：2020年广州、苏州等很多城市放宽了人才落户的限制，近日北京也拟出台公共户落户政策。在您看来，未来人才落户门槛下降将是城市发展的一个趋势吗？

易宪容：这是各城市的房地产营销策略。疫情之后,这些城市看到房地产市场停下来了，于是通过各种优惠政策吸引更多的人进来。

问：落户放宽能够和楼市调控放松划等号吗？降低了买房门槛，会不会刺激楼市的发展，让房价越来越高？

易宪容：我们看问题的本质。本质上，这不是政策调控的问题。

我认为，楼市的问题和这些行政政策没有太大的关系，这些政策只能在短期起到调控作用。

问：那您认为楼市问题的根源在哪里？

易宪容：中国楼市最大的风险是房价下跌。

银保监会主席郭树清此前指出，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。北京的房价高达十几、二十几万一平，纯粹是炒作。这几年，中国房地产市场从没真正向下调整过。只要房价一直上涨，买房在很多人看来依然是好的投资机会，房企也会继续增加开发投资，房地产市场就会一直扩张。

但这是无法持续的，整个住房市场正在逐渐饱和，很多城市都出现房价下跌的趋势。房地产市场十几年的态势再持续下去的概率已经越来越低了。一旦房价停止上涨或者出现下跌，银行、房地产开发商等等风险就会大量暴露出来。这也是现在中国金融市场最大的隐忧。

只要高房价还持续下去，金融市场和房地产市场就一直面临隐患。房价调整是唯一必要趋势。

问：长租公寓暴雷也是2020年楼市不得不谈的一个关键词。2020年蛋壳公寓维权事件将长租公寓推上了舆论的顶峰，“完善长期租赁市场”也随后被写进十四五规划中，您怎么看待中国租房市场的发展？您觉得长租公寓行业症结何在，今后何去何从？

易宪容：中国的租赁市场无论是理论、政策、还是观念上的准备都还不足。首先，我们需要制定一系列适应中国住房租赁市场的政策。

从国际经验看，中国发展长租房市场最好的借鉴应该来自德国。德国居民为何喜欢租房而不愿意持有住房？在德国，住房的交易成本高，住房资本利得税以累进制方式征税，基本上无法让住房交易获利，这自然会减弱居民持有住房的动机。德国有专门针对租赁市场的四大法律，在这些法律制度保障下，德国的住房租赁市场非常发达，市场化程度也很高，但想在住房市场牟取暴利几乎是不可能的。

从德国的经验可以看出，现代住房租赁市场的本质及核心是如何来保证中低收入者的基本居住条件，实现社会居住正义。而要做到这点，中国住房市场一定要回到居住消费功能上来，而不是成为投资赚钱的工具。

对于目前中国不少企业把住房租赁市场当作一种金融工具，比如市场流行的“租金贷”，政府应该坚决取缔，这是中国长租房市场得以建立的关键。

问：您对于大家现在该不该买房的建议是？

易宪容：不能一概而论。每个人的情况不一样，要根据自身的经济能力、今后在哪里生活作为是否购房的决策。

我可以确定的是，通过投资房产挣钱的概率越来越小。目前房地产市场的风险越来越高，特别是中西部、东北等经济较为落后的地区。不要抱着侥幸的心理，不要觉得过去买房都赚钱了现在也这么做，还是其他投资渠道更好。

问：根据央行2020年上半年公布的数据，中国居民对房地产的投资比例高达70%。您认为，未来居民资产配置中，房产比重是否会降低？您看好其他优于房地产的资产吗？

易宪容：房地产占居民财富比重高，是政策倾向所导致的。当住房不能成为投资工具的时候，大家就不必持有更多的住房了。在“房住不炒”政策的引导下，未来房地产占居民财富的比重肯定会降低。

优于房地产的资产很多，股市和信托市场的理财产品都是不错的投资选择。在注册制之下，中国股市跟过去不一样了，机会很多，2020年创业板指大涨65%，是全世界上涨最多的主要股指。

现在投资房产，如果把房子拿来出租，是严重亏损的。比如，在北京一套600万的住房，出租一年租金最多也就6、7万，年化收益最多1%到1.5%。但是用这600万去投资理财产品，通常有4%到5%的年化收益，也就是一年30万。600万的本金，投资房产与投资理财产品相比，投资房产一年就亏了20多万。

问：除了中国市场，我们也简单谈谈全球市场。最近看到您发表了一篇博客，讲特斯拉与比特币近期暴涨的现象。您怎么看待这两个资产的投资价值？

易宪容：特斯拉是2020年最疯狂的股票，上涨幅度达10倍，到2021年它上涨的步伐不但没有停止，反而还在加快。特斯拉总市值已经超过脸书，马斯克财富净值已经超过亚马逊总裁贝佐斯，成为全球首富。1月7日、8日这两个交易日，特斯拉股票单日交易金额都在400亿美元以上，比苹果、阿里巴巴、亚马逊的加总还要多。

我认为特斯拉现在的股价与基本面和预期已经没有多少关系了，只不过是市场过量的资金对特斯拉单一股票过度炒作的结果。在这种情况下，说特斯拉股价没有泡沫，没有人会相信，只是不知道这个疯狂的泡沫在什么时候破灭而已。

再来看最近比特币暴涨暴跌的疯狂。比特币作为一种数字货币，开始仅是计算机编程高手玩耍的一种方式。因为，如果比特币不与法币对价，是一钱不值的。最近5个月左右的时间，比特币从10000美元上涨到40000多美元，上涨4倍以上，但这几天又下跌到了32000美元，下跌幅度达20%以上。可以说，比特币这种疯狂炒作远超过18世纪密西西比泡沫和南海泡沫，也超过了16世纪荷兰的郁金香狂热。

易宪容，中国社会科学院博士，青岛财富管理研究院和青岛互联网金融研究院院长、教授，青岛大学学术委员会副主任，原中国社科院金融研究所金融发展室主任任。